ケイスケの福岡徒然日記

日々の雑談と興味を持ったことをまとめる日記帳

カテゴリー: 不動産

借家人賠償保険で助かった話と参照点依存性

昨日、IHクッキングヒーターの上に物を落としてしまい、自宅のIHのガラスが完全に破損してしまいました。ビルトインIHって十五万くらいするし、ガラスの交換もそれなりに高いだろうなぁと考えていました。まだ見積もりは出ていませんが、三万円を超える分はどうやら、マンションを借りる時に入らされた火災保険で賄われるということです。(免責三万円)
>>賃貸住宅の火災保険は必要?広範囲な補償が期待できる総合保険は確認を

三万円も痛いけど、完全に自腹よりはマシですね。

ちなみに、私が入っていたのはリビングプロテクト保険という保険のようでした。
破壊した時は10万円以上吹っ飛んでいくイメージだったのが3万円で済んでラッキーだったと思っています。でも、結局3万円負担することには変わらないわけです。

でも、保険が使えるって知った時は、すごく幸せな気分になりました。
これは行動経済学(プロスペクト理論)における「参照点依存性」という気持らしいです。

3万円の出費とともに一つ賢くなったケイスケなのであった…。

ちなみにプロスペクト理論ってのは人がどれだけ経済合理的に動けないのか?ってことを示す面白い学問です。「行動経済学(友野典男)」のように読みやすい本も出ているのでぜひご一読くださいね。

 

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住宅ローン組む時の頭金はゼロがスタンダード?

今も昔も頭金は物件の3割と言われていたと思うのですが、実際のところは随分と事情が違うみたいです。
住宅ローンの頭金の割合と金額ランキング」によると驚きの結果が。

頭金の割合

  1. 1割以下 (27%)
  2. なし (23%)
  3. 2割以下 (17%)
  4. 3割以下 (12%)
  5. 4割以下 (7%)

となっているそうで、2割以下というのが全体の50%を締めています。住宅購入時の諸費用としてはおおよそ物件価格の1割程度が必要になるはずなので、それを考慮したとしても2割以下のお金しか準備できていないわけですね。

頭金は少なくても稼いでいるから大丈夫という指摘も効きますが「頭金ゼロの住宅ローンの罠」で指摘されているように、危険度は変わりません。
増税前の今だからこそ買い時、お金は無いけどチャンスの今こそ買っておく!という考えも悪くは無いですが、頭金については最低でも3割はやっぱり確保しておきたいところだと思います。

近年は、全額ローン(フルローン)を組める住宅ローンも増えましたが、フルローンを組む人の延滞率は高いです。
具体的な数字は公表されていませんが住宅ローン滞納件数やその予備軍は30万世帯にも及ぶという試算もあるそうです。

数千万円という買い物になる住宅だからこそ、しっかり考え、しっかりと準備した上で買うようにしましょう。住宅購入の際のリスクについては「住宅ローンとリスク管理」のページが詳しくて参考になります。

銀行やハウスメーカーの言いなりにならず、自分でしっかり勉強しましょう。

福岡の住所をスコア化するWEBサービス

福岡市内各地の住所をスコア化するWEBサービスが展開されているようです。
ふくまち.jp 福岡の不動産を土地力で探す

やっている内容は、おそらくですが地域周辺の施設情報などをピックアップしてそれぞれを点数化した上で市内全域で指数化している感じかと思います。

そのため、スコアというのが「福岡市内では・・・」という形になって、福岡に住むという人にとっては分かりやすいサービスといえるでしょう。

・治安
・交通利便性
・商業利便性
・生活利便性
・静寂性
・教育環境

という数字で評価されています。ちなみに私は昔、福岡市の高宮3丁目といところに住んでいたことがあります。
ここのスコアは

治安 57.9 交通利便性 61.0 商業・娯楽度 56.4 生活利便性 62.6 静寂・平穏度 49.3

となっています。50が平均のようなので結構いい場所ということになりますね。福岡市内での順位もわかります。南区第13位/156件中、福岡市第84位/1011件中

ということらしいです。色々応用できそうなサイトです。

特別借受賃貸住宅制度でURは大赤字、満室想定って。

Yahooニュースに出ていましたが、URが特別借受賃貸住宅制度でサブリースしている物件の99%が赤字ということでした。サブリースというのは、他のオーナーが所有する物件をURが借りて、再びそれを賃貸に出すという転貸の形です。一括借り上げなどとも呼ばれます。(詳しくは「サブリース・一括借り上げとは」のページをご覧ください)

これが普通は空室が発生することも考慮してサブリース賃料を決めるわけですが、URはこれを満室前提としていたそうです。
つまり満室にならないと収益が著しく悪化することになるわけです。

ちなみに、サブリースは借り手側が賃料改定を申し出ることができるわけです。このあたりについては「30年一括借り上げが抱えるリスク」で説明されています。オーナー側にとっては寝耳に水かもしれませんが・・・。

30年一括借り上げは、あくまでも30年借りるだけの契約
via:30年一括借り上げが抱えるリスク

そのため、UR側は入居率を理由に改定が可能なわけですが、やるんでしょうか?
ただ、URが契約している「特別借受賃貸住宅制度」という制度自体がちょっと不透明でどんな契約になっているかも不明です。

投資に携わる者としては、UR側の想定甘すぎちゃうんと思いますが。